[KJtimes=송윤 변호사]지난달 중순, 40대 후반의 A씨가 변호사 사무실을 찾아왔다. 최근 부동산을 매입하는 과정에서 곤란한 입장에 처했다는 그는 고민 끝에 방문한 것이다.

A씨는 B씨 소유의 주택을 매수하면서 먼저 등기를 넘겨받고 그 주택을 담보로 은행대출을 받아 매매잔대금을 지급하기로 합의했다고 한다. 그런데 은행에서 대출이 불가능하다는 청천벽력같은 소식을 접했다는 것이다. 그는 현재 매매계약을 취소할 수 있을지가 최대 관심사였다.

사안의 개요

A씨의 사례 경우 <민법 제109조> 착오 취소가 가능한지 여부가 쟁점이다. 착오 취소가 가능할 경우에는 계약금 중도금을 돌려받을 수 있다. 반면 그렇지 않다면 잔금지급 지체로 계약이 해제되어 손해배상책임을 물어야 한다.

법원의 판단

<민법 제109조>는 ‘의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때는 취소할 수 있으나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다’고 규정하고 있다.

판례는 ‘동기의 착오가 법률행위의 내용의 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다’고 하고 있다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2006다71724 판결).

이 같은 사안과 유사한 사례에서 판례를 보자. 판례에서는 단순히 ‘매수인이 매도인에게 자금마련계획을 알려 잔금지급 전 매수인이 대출을 받을 수 있도록 협조하여 주기로 약속하였다는 사실만으로 바로 대출이 불가능하게 될 경우 그 부동산을 매수하지 않았으리라는 사정을 매도인들에게 표시하였다거나 매수인들이 이러한 사정을 알고 있었다고 단정할 수 없으므로 매수인이 대출을 받아 잔금을 지급하려 하였던 잔금지급방법이나 계획이 매매계약의 내용의 중요부분으로 되었다고 할 수 는 없다(대법원 19996. 3. 26. 선고 93다55487 판결)’고 판시 한 바 있다.

토크

구체적 사안에 따라 중점이 달라 질 수 있다. 하지만 중요한 부분이 아니거나(착오가 없었더라도 매매계약을 체결하였을 사정이 존재 시) ‘대출 불가 시 해제하겠다’는 의사표시가 부존재(입증불가)하거나 합의에 이르게 된 경위 등에 비추어 은행 등에 손쉽게 확인이 가능했음에도 이를 확인해 보지 않은 것은 중대한 과실로 인정되어 취소를 주장할 수 없게 될 수도 있다.

따라서 매매계약서를 작성할 때는 특약란에 명백한 조항을 넣어 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방해야 한다.