[KJtimes=장우호 기자]최근 일부 지역주택조합 시행대행사와 시공사의 부적절한 사업추진으로 인해 일부 언론에서 지역주택조합에 대한 우려의 목소리를 내고 있다.
방송국의 소비자고발 프로그램과 신문사 등에서 지역주택조합사업 자체에 문제가 있는 것처럼 보도하자 이 보도를 본 일부 지역주택조합원들이 불안을 이기지 못하고 조합에서 탈퇴하려는 움직임을 보이고 있다.
그러나 일부 언론사의 보도처럼 지역주택조합제도가 공급이 부족했던 과거의 기형적 제도로써 문제투성이라면 폐지되어야 할 제도를 왜 규제를 완화하고 운영되도록 놔두는 걸까?
지역주택조합에 대한 오해를 풀기 위해서는 이 제도에 대해 알아볼 필요가 있다. ‘지역주택조합아파트’는 주택마련을 위해 지역 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업주체가 된다. 조합이 사업주체가 되기 때문에 시행사의 이윤, 토지 금융비, 각종 부대비용 등을 절감해 집값을 낮춰 공급할 수 있고, 일종의 ‘원가 아파트’ 혹은 ‘아파트 공동구매’라고 할 수 있다.
지역주택조합아파트의 가장 큰 장점은 무엇보다 저렴한 공급가이다. 조합원들이 직접 토지를 매입해 사업을 추진하는 특징에 따른 부대비용 절감은 분양가를 최대 30%까지 싸게 낮출 수 있다. 저금리 대출을 이용해서라도 전세설움에서 벗어나려는 아파트 예비 구매자들이 지역주택조합아파트에 관심이 쏠릴 수 밖에 없는 이유다.
특히 지역주택조합아파트는 규제가 적어 일반 분양 아파트와 달리 주택청약통장이 필요치 않고, 동ㆍ호수 지정에도 유리해 실수요자의 입장에서는 좋은 기회로 받아들여진다.
또한 2015년 주택법 개정으로 전용 60m2 이하에 85m2 이하로 조합 참여 기준이 완화되고, 전매제한이 없다는 점이 실수요자의 관심을 이끌고 있다. 아울러 소규모 단지에 집중했던 기존 사업규모에서 탈피해 1000가구 이상 대단지들이 등장해 아파트 품질 경쟁력을 갖춰 조합아파트 열기에 불을 붙이고 있다.
일부에서 이야기하는 지역주택조합아파트의 우려스러운 점은 미분양에 대한 부담이 큰 분양시장에서 분양에 대한 책임이 조합에 있어 조합원 모집이 길어질 경우 분담금이 늘어나기 때문에 위험성이 크다는 것이다.
그러나 이는 지역주택조합사업이 잘못 추진돼 나타난 부작용만을 집중 부각시킨 것이다. 업계 한 관계자는 “토지확보가 원활히 진행돼 있는 사업이라면 조합원 모집이 길어지더라도 추가분담금의 부담이 적다”면서 “지금처럼 아파트 실수요자층의 구매훈풍이 불어 조합원 모집이 순조롭게 진행돼 시공으로 이어지면 저렴한 주택 구입에 전혀 문제가 없다”고 말했다.
일부 조합 시행사에서 토지확보 문제나 원활하지 않은 사업추진 등으로 소비자에게 피해를 입히고 있는 것은 사실이다. 하지만 이러한 사례를 전체 지역주택조합사업의 문제인 것처럼 확대해서 이야기하는 것은 시장에 혼란을 유발시켜 사업 추진 중인 조합 및 조합원들에게 큰 피해를 주고, 나아가 저렴한 내집장만의 꿈을 앗아갈 수 있다.
전문가들은 “지역주택조합아파트는 일반분양 아파트와 달리 주택시장의 가격 상승을 억제하는 가격조절 기능을 담당하고 있다”면서 “지역주택조합 아파트의 사업주체를 꼼꼼히 따지면 이러한 불안에서 벗어나 저렴한 가격에 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회를 얻을 수 있을 것”이라고 말한다.
결국 지역주택조합사업에서 미분양 부담을 줄이고, 저렴한 내집마련의 꿈을 이루기 위해서는 사업주체가 어떻게 사업을 추진하느냐가 중요하다. 실제로 지역주택조합 사업 참여자인 시행사, 주택 구매자, 시공사가 잘 조화를 이루며 모두가 윈윈하는 성공사례가 많다. 이런 사례들의 사업 추진형태를 보면, 이 사업에 경험 많은 건설사가 시공사로 참여해 자신들의 성공 노하우를 바탕으로 사업주체인 조합을 지원함으로써 사업 성공확률을 높이고 있다.
지역주택조합사업 시장에서 다년간의 노하우를 통해 입지를 다진 서희건설의 경우, 지역주택조합의 본래 취지를 살려 실수요자들에게 착한 가격으로 내집장만이 가능하게 하는 대표적인 건설사다. 아파트 브랜드 가치 제고를 위해 브랜드를 사업 초기부터 제공하고, 토지작업과 인허가 문제를 따진 후 토지확보까지 마친 상태에서 조합원 모집을 유도해 안전성을 더한다. 특히 원활한 사업진행을 위해 마케팅 및 광고홍보로 조합을 직∙간접적으로 지원해 원할한 시공이 이뤄지도록 관리하고 있다.
2∼3년 전부터 지역조합사업에 ‘올인’해 온 서희건설은 이 시장의 대표 건설사로 떠올랐다. 서희건설은 금융위기로 건설경기가 침체돼 있던 2012년부터 지역주택조합사업을 활발히 추진해 왔다. 최근 지역주택조합 아파트에 대한 실수요자들의 관심이 커지고 관련 규제도 속속 풀리자 대형건설사들까지 군침을 흘리는 상황이지만, 일찌감치 부동산 시장의 변화를 감지하고 지역주택조합 사업에 뛰어들어 기반을 마련한 서희건설은 탁월한 원가경쟁력과 성공가능성 높은 사업지 선택의 안목을 바탕으로 지역주택조합아파트시장의 강자 입지를 공고히 다져왔다.
서희건설이 현재 조합원 모집 중인 주택조합은 전국 최다인 61개 단지 5만7594세대다. 이는 앞으로 5년간 물량에 달하며, 이 중 지난해에만 25개 단지 2만5394세대를, 올해에는 33개 단지 3만3660세대를 오픈했다. 특히 38개 단지에서 50% 이상 조합원을 모집했으며, 이 가운데 16개 단지는 80%이상 조합원을 모집했다.
서희건설이 시공한 성공사례 중 하나인 ‘율량 서희스타힐스’는 399가구의 조합원 모집을 마치고 일반분양에서도 평균 경쟁률 16.34대1로 109가구 전체가 1순위에 마감돼 올해 6월 준공했다. 7월16일 부산광역시 사상구 괘법동 526-1번지 일원에 시공하는 지역주택조합아파트 ‘사상역 서희스타힐스’는 주택홍보관 개관식과 함께 아파트 851세대 조합원 모집에 나서자마자 완판돼 착공을 준비 중에 있다.
서희건설은 지역주택조합사업 순항 성공요인으로 품질과 안정성을 꼽았다. 이봉관 서희건설 회장은 “공동구매 방식으로 진행되는 서희스타힐스 지역주택조합아파트는 저렴한 분양가에 우수한 생활 인프라, 풍부한 배후수요까지 갖춰 실수요자들의 관심이 뜨겁다”면서 “서희스타힐스는 단순한 주거공간이 아닌 사는 사람의 가치관과 감성을 표현하는 공간으로 장인정신을 담아 지은 아파트이기에 인기가 높다”고 말했다.
이처럼 아무리 좋은 제도도 그 제도를 운영하는 주체에 따라 다른 결과를 만들어 낸다. 때문에 당장 보이는 문제점만 부각하기 보다 이면에 드러나지 않은 장점도 볼 수 있는 안목이 필요하다.
직구족이 늘어나는 등 합리적인 소비를 추구하는 소비트렌드가 대세인 가운데, 건설사가 상당한 이익을 가져가는 기존의 방식에서 벗어나 실수요자가 좋은 주택을 저렴한 가격에 제공받을 수 있는 지역주택조합이 현 주택시장 문제를 해결할 수 있는 주택사업의 대안으로 떠오르면서 주택시장에도 합리적 소비 바람이 불고 있다.
한편 서희건설은 현재, 다수의 지역주택조합사업이 순조롭게 성공한 것이 알려지면서 많은 지역주택조합 사업 참여요청이 쇄도하고 있지만 자신들만의 사업을 보는 기준에 따라 시공사로 참여할 사업을 선별하고 있으며, 이런 원칙이 결국 지역주택조합 시장의 신뢰를 구축하여 지속적인 사업성공으로 이어가고 있다.
