[KJtimes=견재수 기자]서울 서초구 반포현대아파트가 재건축 사업 시행시 내게 될 ‘재건축 초과이익환수금’이 당초 조합이 예상했던 850만원의 16배에 달하는 1억3569만원으로 결정되면서 재건축 시장의 초과이익환수 부담으로 인한 후폭풍이 예상된다.
서초구청은 지난 15일 반포현대아파트주택재건축정비사업조합에 재건축 부담금을 조합이 처음 써낸 예상 부담금의 16배, 수정안에 비해서도 2배가량 많은 1억3569만원 규모로 산정해 통보했다. 재건축초과이익환수제는 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 한 제도다.
조합원 1인당 재건축으로 얻는 평균이익이 ▲3000만원 이하의 경우 부담금 면제 ▲3000만원 초과∼5000만원 이하일 경우 3000만원을 초과하는 금액의 10% 부과 ▲5000만원 초과∼7000만원 이하는 기본 부담금 200만원에 더해 5000만원 초과하는 금액의 20% 부과 ▲7000만원 초과∼9000만원 이하는 기본 부담금 600만원에 더해 7000만원 초과하는 금액의 30%가 부과된다.
관련법은 2006년 마련돼 2012년 시행됐지만 경기 침체 등을 이유로 적용을 유예해왔고 올해 1월 부활, 이번 반포현대아파트가 첫 적용으로 향후 재건축 단지들에 부과될 부담금 규모를 가늠할 수 있다는 점에서 주목받아왔다.
반포현대 재건축 조합은 지난 2일 서초구청에 850만원 수준의 예상 부담금 서류를 제출했으나 서초구청이 재건축 종료 시점 주택가격을 지나치게 낮게 잡았다며 서류를 돌려보냈다. 이후 조합은 열흘 만인 지난 11일 1인당 7157만원으로 산정한 예상 부담금을 다시 제출했다.
조합과 구청이 계산한 부담금이 이렇게 차이나는 것은 준공 후 주변 시세를 예상하는 방법의 차이 때문이다. 부담금 산정액은 ‘재건축 준공 인가일 기준 주택가액’에서 ▲추진위원회 설립 인가일 기준 주택가액 ▲정상 주택가격 상승분 총액 ▲개발비용을 뺀 뒤 부과율을 곱해서 산정된다.
즉 재건축 부담금은 종료시점(준공)의 주변 시세에 따라 부담금이 천차만별로 달라지는데 서초구와 조합이 입주 후 아파트 단지의 미래가치에 대해 서로 다르게 예측한 것이다.
국토교통부는 지난 1월 강남 4구 15개 재건축 단지에 대해 평균부담금(4억4000만원)을 추산했는데 이번 반포현대아파트는 이보다 낮지만 108세대 규모의 소규모 단지라는 점을 감안하면 높은 수준이라는 게 업계의 판단이다.
재건축 부동산 시장은 문재인 정부 출범 이래 안전진단 기준 강화 등 규제의 문턱이 높아지면서 침체기에 들어갈 수 있다는 지적이 나왔다. 실제로 부동산114에 따르면 5월 둘째 주 서울 재건축 아파트 매매 가격은 전달보다 0.02% 떨어지며 3주 연속 하향했다. 특히 강남4구 중 강남구(-0.01%), 강동구(-0.06%), 송파구(-0.06%)가 약세를 보였다.
반포의 한 중개업소 대표는 “이번에 재건축 부담금이 이렇게 높게 나와 다른 재건축 단지도 영향을 받을 수밖에 없다”며 “강남권 대형 아파트 단지에서 재건축 초과이익 부담금이 부과되면 부담금이 수억원에 달해 사실상 재건축 사업은 중단될 것”이라고 말했다.
한편 국토교통부는 전날 보도참고자료를 통해 “서초구가 반포현대 재건축 조합에 통지한 부담금 예정액은 국토부 업무 매뉴얼에 근거해 적정하게 산정된 것으로 판단된다”며 “일부 재건축 부담금이 과도해 위헌 가능성과 재건축 시장을 위축시킬 우려가 있다는 시각도 있으나 과도한 재산권 침해로 볼 수 없다”고 밝혔다.
이어 국토부는 "재건축 부담금은 정상주택가격분과 개발비용을 모두 공제한 초과이익에 대해서만 환수할 뿐 아니라 환수 범위도 최대 50%로 제한하고 있어 과도한 재산권 침해로 볼 수 없다"고 설명했다.
반포현대의 경우 정상 주택가격상승분(연평균 4.1%)과 개발비용 401억원을 모두 인정해주더라도 초과이익이 조합원 평균 약 3억4000만원가량 발생한다는 게 국토부의 분석이다.
국토부는 "초과이익 중 부담금으로 1억3500만원을 납부하고 나머지 2억원의 초과이익은 조합원의 몫으로 돌아가기 때문에 재산권 침해 소지는 없다"고 강조했다.
